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关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见

[来源:住保中心 | 作者: | 日期:2019-12-25 | 浏览6322次]   

湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革

委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇

老旧小区改造工作的实施意见

 

 

各市州、县市区人民政府,省政府有关厅委、有关直属机构:

为切实抓好老旧小区改造工作,改善群众居住条件,根据《住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号)要求,结合我省实际,经省人民政府同意,现就推进全省城镇老旧小区改造工作提出以下实施意见。     

一、总体要求

(一)指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,践行以人民为中心的发展思想,大力实施城镇老旧小区改造,按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则,优先解决安全问题,优先补齐功能短板,以微改造见大成效。坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”,调动城镇居民和相关单位的积极性、主动性和创造性,促进城市治理体系和治理能力的现代化,增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

(二)改造范围。城镇老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区(含独栋住宅楼)。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),不属于老旧小区改造范畴;以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入城镇老旧小区改造范围。拟对居民进行征收补偿安置,或者拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区(含独栋住宅楼),不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

(三)改造内容。小区内道路、供排水、供电、供气、供热、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造,小区内配套养老抚幼、无障碍设施、邻里中心综合体、便民市场等服务设施的建设、改造;小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,有条件的居住建筑加装电梯等;与小区直接相关的城市、县城(城关镇)道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类改造内容,即满足居民安全需要和基本生活需求的改造;完善类改造内容,即满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造;提升类改造内容,即丰富社会服务供给的改造。原则上有条件加装电梯的,可将加装电梯纳入改造内容。各地可根据实际情况,按照建办城函〔2019〕243号文件要求补充其他改造内容。

(四)改造方式。按照供水设施(二次供水)改造与创建节水型城市(县城)相结合,排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合,环卫设施改造与垃圾分类工作相结合,小区道路改造与停车设施建设相结合,绿化改造与园林城市(县城)创建相结合,管线改造与强弱电入地相结合等改造理念,各地可结合实际制定城镇老旧小区改造标准,经同级人民政府同意,报省住房和城乡建设厅备案。

二、基本原则

(一)政府引导,多方参与。城镇老旧小区改造既发挥政府的组织引导作用,又坚持以居民为主体,尊重居民意愿,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。鼓励企业、社会力量、管线单位、物业公司等参与老旧小区改造。

(二)科学规划,分步实施。坚持既尽力而为、又量力而行的原则,区分轻重缓急,科学编制城镇老旧小区改造规划,优先实施建成时间较长、设施严重落后、居民改造意愿强烈、筹资有保障的小区。坚决杜绝全面开花、盲目上马,随意拔高改造标准,造成“半拉子”工程现象的发生。

(三)综合改造,基础优先。坚持“一区(片)一策”的原则,按照城市整体风貌要求,应对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合,鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割,进行集中连片整体改造。在具体选择改造内容时,应根据资金投入能力,优先保障基础类改造内容。

(四)保护历史,绿色改造。注重维护城市传统风貌特色和地域特征,保护历史文化街区、传统街巷肌理、历史建筑、风貌建筑和古树名木等。积极建设主题文化小区,丰富小区的时代内涵,弘扬社会主义核心价值观。推进社区海绵化改造,实施雨污分流,提升排水防涝能力;采用节能照明、节水器具;提高绿色建材应用比例,有条件的小区实施既有建筑节能改造。

三、实施步骤

(一)开展调查摸底。按照属地原则,各地通过组织实地调查,摸清老旧小区占地、建筑和人员规模、直接相关的基础设施、群众改造意愿等基本情况,并登记造册,确保调查数据真实、准确、完整。

(二)编制改造规划、标准和项目库。各地结合摸底情况和财政承受能力,对照城市总体规划和控制性详细规划,梳理老旧小区周边空间资源,组织制订2019—2023年城镇老旧小区改造规划。结合实际,制定本地区城镇老旧小区改造标准。各市州、县市区住房城乡建设部门会同发改和财政部门根据老旧小区改造总体规划建立近三年项目库,并根据实施情况对项目库进行动态调整,切实提高项目库质量,未进入项目库的项目原则上不得安排财政补助资金。各地老旧小区改造规划、改造标准和项目库应经同级人民政府同意并公开发布。各市州于2020年4月底前将改造规划、改造标准和项目库报省住房和城乡建设厅备案,同时报送省发改委、省财政厅。

(三)制订年度计划和实施方案。各市州、县市区根据规划和项目库,结合本年度项目实际执行情况,制订下年度改造计划,并报经同级人民政府同意后于每年10月底前申报次年计划、上报实施方案。实施方案主要包括:问题清单、改造内容清单、责任清单、财政预算安排说明、补助标准、工作机制、保障措施等内容。要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证本地区财政承受能力,不搞一刀切,不盲目举债铺摊子,坚决遏制地方政府隐性债务增量。市、县提出老旧小区改造年度计划和任务时,应提交本地区财政承受能力论证评估报告,证明所提计划、任务在其能力承受范围之内。省住房城乡建设、发展改革、财政部门联合审核市州年度改造计划,确保市、县的改造计划与其财政承受能力相匹配,确保项目改造范围、内容、标准符合有关要求。对审核合格的项目,报省人民政府审定后,上报国家纳入年度中央补助支持城镇老旧小区改造计划。已纳入上年中央补助支持城镇老旧小区改造计划的项目或其他财政支持计划的项目,不得重复申报。申报中央预算内资金的项目,按照《中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法》的相关规定,须录入国家重大建设项目库。

(四)项目组织实施。项目开工前,各地科学制定小区(片区)改造项目设计方案和施工方案,明确项目实施单位,积极协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造,切实将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接,统筹推进。各实施单位应及时公示改造内容、设计方案、资金使用等情况,合理安排改造时间和施工时序,提高改造施工效率,列入年度中央补助支持改造计划的项目必须当年底前开工。项目竣工后,建设单位按规定组织相关责任主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案,根据需要可邀请街道、社区以及居民代表等参加。工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。验收通过后,改造项目实施单位应及时完成竣工财务决算,做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。积极采用信息化手段对老旧小区改造、管理实行全过程监管,提高改造、管理水平。

(五)实施长效管理。改造后的城镇老旧小区,原则上推行专业化物业管理。对有条件成立业主大会的老旧小区,街道办事处(城关镇人民政府)组织成立业主大会,选举业主委员会,引入物业服务企业管理。对不能成立业主大会或者成立业主大会条件不成熟的,实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区,遵从居民意愿,可以继续选择产权单位管理方式,逐步引导实施市场化物业管理。老旧小区业主根据小区实际情况,也可实行业主自行管理,或者委托其他管理人管理。

四、保障措施

(一)加强组织领导。建立“省级统筹、市县落实、街道和社区全程参与”的工作机制。各市州、县市区人民政府对本辖区老旧小区改造工作负主体责任,负责审核老旧小区改造年度申报计划和项目内容清单,开展财政承受能力评估,安排老旧小区改造资金,组织做好辖区内老旧小区改造工作。街道和社区负责做好老旧小区改造宣传发动、群众意愿征集、化解处理矛盾纠纷等工作。

(二)明确部门职责。充分发挥省推进保障性安居工程建设联席会议统筹协调作用,形成部门齐抓共管的格局。住房城乡建设部门负责牵头推进城镇老旧小区改造工作,会同发展改革、财政部门编制年度改造计划及项目内容清单,提出资金安排建议方案。发展改革部门牵头做好中央预算内资金项目有关的立项、资金计划申报、资金分配、资金使用绩效管理等工作。财政部门负责老旧小区改造专项资金中期规划和年度预算编制,确定专项资金分配方案、下达专项资金预算,对专项资金的使用管理情况进行监督和绩效管理。自然资源部门负责简化优化老旧小区设施改造、加装电梯相关规划许可、用地审批。民政、广播电视、通信、电力等相关部门按照职责分工,配合做好老旧小区改造工作。各部门协同配合,加强信息共享,做好信息比对和项目查重工作。

(三)多方筹措资金。建立多元化的可持续资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资”原则,建立政府、产权单位、居民合理共担机制。尚未实行社会化管理的单位小区,所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的投入。市、县政府要动员水、电、气、暖、通信等运营企业承担一定的设施改造费用。在小区(片区)内新建、改造幼儿园、健身、日间护理、养老等设施的,当地教育、体育和民政等部门要加大支持力度。鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资,并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本的方式参与老旧小区改造。居民出资部分可通过直接出资、使用(补交)住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。引导金融机构以可持续方式支持老旧小区改造。

(四)简化工程项目审批程序。各地要秉着尊重历史、实事求是的原则,切实解决老旧小区历史遗留问题。督促项目实施主体加快完善各类前期审批手续,优化项目工程规划许可、施工许可、竣工验收等各阶段相关程序以及供水排水、供电、供气、广播电视、通信等基础设施报装接入程序,手续能省略的省略,程序能合并的合并,资料能简化的简化,时限能压缩的压缩。各地政府应当出台既有建筑加装电梯的实施办法,明确具体牵头部门、办理流程等内容,尤其要制订和完善支持老旧小区加装电梯的优惠政策,创造良好环境。

(五)抓好质量安全监管。各地在对房屋建筑或其他建筑物、构筑物改造时,必须在确保结构安全的情况下进行,涉及到结构改造时必须征询原设计单位意见,并委托有相应资质的设计、施工单位进行相应设计和施工。各级住房城乡建设主管部门要通过“湖南省工程建设项目动态监管平台”加强对老旧小区改造工程全过程质量安全监管,特别是加大对加装电梯施工的巡查力度,落实工程质量、安全生产、文明施工、扬尘治理等管理要求。

(六)开展试点示范。全省选择部分县市区开展试点,围绕建立统筹协调机制、项目生成机制、改造资金政府与居民合理共担机制、社会力量以市场化方式参与改造机制、金融机构以可持续方式支持机制、动员群众共建机制、项目推进机制、存量资源整合利用机制、长效管理机制等方面进行探索。通过试点形成可复制、可推广的经验,推动全省老旧小区改造工作。

(七)加强绩效管理。各地每年底要对年度改造计划完成情况和中央、省级补助资金使用情况进行绩效自评。在各地自评的基础上,省有关部门将对各地老旧小区改造工作进行核实和评价,评价结果作为下年度专项资金安排的依据。

(八)强化宣传引导。积极运用共同缔造理念,加强老旧小区改造与基层党组织建设、社区治理体系建设的有机结合;充分发挥基层党组织在老旧小区改造中的主导作用,统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务公司等,共同做好宣传群众、组织群众、发动群众的工作。搭建沟通议事平台,利用“互联网+共建共治”模式,开展党组织引领的多种形式基层协商,主动了解居民诉求,打造共建共治共享的社会治理格局。

 

附:1.湖南省城镇老旧小区改造内容清单

        2.湖南省城镇老旧小区改造入户调查表

 

附1

湖南省城镇老旧小区改造内容清单

 

类别

项目名称

具体内容

备注

基础类改造内容

1.违章建筑

依法妥善处理老旧小区内侵占公共空间的违章建筑(构筑物)和侵占绿地、道路的违法设施。

满足居民安全需要和基本生活需求的改造

2.房屋维修加固

房屋主体结构维修加固、抗震加固;维修楼顶屋面防水;修缮房屋外墙及整修粉刷房屋公共部位内墙与顶棚;修复屋檐、单元入口坡道、台阶、扶手、公共部位窗户,完善无障碍设施。实施建筑节能改造。

3.供排水设施

维修改造小区内的供水管线,实施“一户一表”。维护改造不符合相关技术、卫生以及安全防范标准的老旧二次供水设施。实施小区排水管网雨污分流改造,设置单独的污水立管,卫生间、厨房、阳台等污水全部纳入污水管道集中收集,推进雨污混接错接改造。疏浚和改造排水管网,对处于低洼地带或配有地下车库的老旧住宅小区增设排水防涝设施,提升小区防涝水平。更换破损窨井盖,清淤、改造化粪池。

4.供电设施

维修改造小区内的供电管线,实施“一户一表”。整理归并小区内弱电线缆,拆除无用缆线,具备条件的下地铺设。

5.通信设施

对新增广电、电信、移动、联通等光纤线路实行统一设计、统一走管,集中设置室外、楼道内光纤分配箱。

6.道路设施

整治翻修小区破损道路,对具备条件的路面公共停车位、休闲广场、人行道等进行海绵化改造,建设无障碍通道、适老设施。

7.供气设施

维修改造小区内的供气管线,实施“一户一表”,安装安全阀,具备条件的接入管道天然气。

8.环卫设施

改造原有垃圾收集点、垃圾房和转运站等设施,合理设置密封式垃圾桶(箱)或垃圾分类厢房,明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点;逐步取缔垃圾道、垃圾池,按标准配建垃圾收集点。改造提升小区原有老旧公共厕所。

9.照明充电设施

合理布置路灯管线,改造和增设公共照明设施,满足小区夜间照明和安全用电标准。配置充电桩,规范充电设施。

 

10.围墙大门修复

修缮存在安全隐患或老化的围墙、大门。鼓励采取“围墙腾退”或“拆除围墙”的方式释放内部公共空间,或打通道路微循环系统。

11.消防设施

清除消防通道上的障碍物,确保救护和消防通道畅通。清理楼栋间和楼道内乱堆杂物,完善消防配套设施。

基础类改造内容

12.电梯

加大对老旧小区加装电梯的扶持力度,具备条件的老旧小区楼房加装电梯,并按照《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》(湘建房〔2018〕159号)实施。

13.与小区直接相关的城市、县城(城关镇) 基础设施

与小区直接相关的城市、县城(城关镇)道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造升级)

 

完善类改造内容

1.安防设施提升

完善小区安防监控设施,在小区出入口及重要区域配置安防监控设备,并建立小区监控室等。

满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造

2.停车设施建设

利用空坪隙地规划增设停车位,合理设置机动车和非机动车停车场地,推广建设机械式立体车库。

3.便民设施完善

修缮、配建邮政、快递设施和公告宣传栏;安装健身器材,增设休闲座椅,完善适老设施。

4.环境景观整治

整治小区“脏、乱、差”,清理楼道各类小广告;整治餐饮油烟等环境污染问题。整修、打通小区内部道路,疏通步行网络,连接城市慢行系统。实施园林绿化提质工程,建设小区游园等可进入林荫空间。

提升类改造内容

1.立面整治

规范整治老旧小区立面,窗户和阳台防盗网、外墙外挂空调等。

 

丰富社会服务供给的改造。

 

2.服务设施

增设小区党建活动室、读书阅览室、便民服务站等,提标改造城市农贸市场,配套便民市场、养老、托幼、助餐、家政、健身、便利店、医疗等配套服务设施。

3.智慧管理

推进移动通信5G网络的深度覆盖,建立小区管理和服务综合信息平台;增设小区可视化大门、智能门禁系统及道闸,安装楼道智能门禁系统。推广应用具有“一杆多用”功能的小区智慧灯杆。

4.特色风貌

挖掘小区历史文化内涵和特色风貌,打造特色景观、雕塑等,制作文化长廊、社区历史、文化展示墙等。

 附2

湖南省城镇老旧小区改造入户调查表

 

小区(楼栋)名   称

 

房   号

    栋    单元    层    号

地   址

 

户主姓名

 

联系方式

 

开展老旧小区改造:同意□;不同意□;

居住情况:自住□;租赁□;

居住面积:      ㎡;

常住人口:     人;

居民自筹一部分小区改造资金:同意□,分摊金额      元不同意□;

房屋性质:商品房□;房改房□;经济适用房□;集资房□;自建房□;

居住环境:好□;一般□;差□;

有无自建违章建筑(构筑物):有□,   ㎡;无□;

拆除自建违章建筑(构筑物):同意□;不同意□;

引入物业服务,并交纳物业费:同意□,接受物业费    月/元;不同意□;

拆除小区所有违章搭建建筑物(构筑物):支持□;不支持□;

您的小区存在以下哪些问题 [多选题]

□楼栋主体结构存在安全隐患,无法满足抗震设防要求

□楼顶屋面漏水

□存在违法建筑物(构筑物)

□水表未实行“一户一表”,二次供水设施破损严重

□排水管网不畅,雨水管、污水管未分流,无排水防涝设施,窨井盖、化粪池破损

□电力、通讯、广电等线路错综复杂,形成蜘蛛网

□道路破损

 

□无管道天然气或未实行气表“一户一表”

□无电梯

□环卫设施不足,公共厕所破损严重

□消防通道不畅,无消防配套设施

□公共照明设施配置不足,无充电桩

□环境“脏、乱、差”,无绿化或绿地面积偏少

□无停车场或车位偏少

□无邮政、快递等便民服务设施

□无物业管理

□其他___________                       _

 

被调查人签字

 

 

 

 

      年    月     日

 

 

 

 

 

 

工作人员签字

 

 

 

                       年    月     日

         
 备注:1.请在选择项相应“□”内划“√”;

2.黑体字加粗部分为必填项;

3.此表由当地住房城乡建设部门汇总保管,作为编制城镇老旧小区改造规划

和年度改造计划的重要参考。

承办单位:石门县住房保障服务中心 制作维护:石门县住房保障服务中心 电话:0736-5325218 备案编号:湘ICP备12013227号

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